선순위 보증금이 1억 2천이라고 했습니다

창원지방법원 2021-01-20 선고 2020고단3672 · 사기
2026-09-19 정리 · 2026-09-19 확인

무슨 일이 있었나

김해의 원룸 건물 소유자였습니다. 2018년 1월 공인중개사사무소에서 임차인과 계약하며 「이 원룸의 선순위 전세보증금은 1억 2천만 원뿐이다, 보증금 9천만 원을 달라, 계약이 끝나면 돌려주겠다」고 말했습니다. 실제로는 선순위 보증금이 4억 원을 훨씬 넘었고, 건물에는 채권최고액 5억 8,500만 원짜리 근저당권이 설정돼 있었으며, 그 방의 종전 임차인 보증금조차 돌려주지 못하는 상태였습니다.

맡은 역할

보증금 9,000만 원 · 선순위 보증금을 1/3 이하로 축소해 고지

선 고

징역 8개월 (실형)

집행유예 없음

양형기준형법 제347조 제1항 — 10년 이하의 징역 또는 2천만 원 이하의 벌금 — 법원이 형을 정할 때 참고하는 권고 범위입니다. 구속력은 없어서 이유를 적으면 이 범위를 벗어날 수 있습니다.

같은 죄명 안에서의 위치

조직에서의 위치

형량

실형

유리하게 본 사정

피해자가 한 명이고 조직적 범행은 아님
건물을 실제로 소유하고 있었음

불리하게 본 사정

선순위 보증금을 4억 원 넘는데도 1억 2천만 원이라고 말함
채권최고액 5억 8,500만 원의 근저당권이 이미 설정돼 있었음
같은 방의 종전 임차인 보증금조차 돌려주지 못하는 상태였음
계약이 끝나면 돌려주겠다고 명시적으로 말함

이 사건이 전세사기의 가장 흔한 모양입니다. 조직도 없고 수백 채도 없습니다. 집주인이 선순위 보증금 액수 하나를 줄여 말한 것이 전부입니다. 그런데 그 한마디가 「돌려줄 의사나 능력이 없으면서 있는 것처럼 속인 것」이 되어 사기죄가 됩니다.

비슷한 상황이라면

선순위 보증금은 등기부등본에 안 나옵니다. 근저당권은 등기부에 뜨지만, 나보다 먼저 들어온 다른 임차인들의 보증금 합계는 등기부 어디에도 없습니다. 그래서 집주인 말에 의존하게 되고, 그 지점이 이 유형의 출발점입니다.

확인할 방법은 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의7에 따라 임대차계약을 맺기 전에 임대인에게 선순위 임대차 정보를 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다. 다가구주택이면 확정일자 부여현황을 주민센터에서 확인할 수도 있습니다. 거절하거나 얼버무리면 그 자체가 신호입니다.

근저당 채권최고액은 실제 빚보다 크게 잡힙니다. 보통 실제 대출금의 110~130퍼센트입니다. 그래도 최악의 경우 그 금액까지 먼저 가져간다고 보고 계산해야 안전합니다. 이 사건에서는 채권최고액 5억 8,500만 원에 선순위 보증금 4억 원 초과가 얹혀 있었습니다.

이 판결 말고 따로 오는 것형을 살고 나오는 것으로 끝나지 않습니다. 중개업 등록은 실형이면 집행이 끝난 뒤 3년, 집행유예면 유예기간이 끝난 뒤 2년 동안 다시 할 수 없습니다. 전세사기에 따라오는 행정처분 →